Какие сделки с недвижимостью нужно нотариально удостоверять?

Законодатели давно ведут к тому, чтобы запретить регистрировать сделки по переходу прав на недвижимость без участия нотариуса. По их мнению, если такие сделки будут осуществляться без нотариусов, значительно увеличится число нарушений прав россиян. И в 2016 году перечень сделок, в обязательном порядке требующих подтверждения подписью нотариуса, расширился. Но все еще заключаются соглашения, которые не нужно заверять в нотариальной конторе. Давайте разберемся, какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению, а какие по закону можно совершить без него.

Воспользоваться услугами юриста

Когда нотариальное заверение обязательно?

До 2016 года нотариального заверения требовали сделки, зачастую тоже имеющие непосредственное отношение к отчуждению недвижимости:

  • ренты – при таком соглашении предполагается передача имущества в собственность человека, который регулярно должен перечислять деньги владельцу имущества на условиях, прописанных в договоре;
  • пожизненного содержания с иждивением – договор представляет собой разновидность договора ренты, но по нему предметом может выступать только недвижимое имущество, а «иждивенцу» не только выплачиваются деньги – они могут быть заменены любыми услугами в пользу владельца имущества;
  • завещание;
  • брачный договор.

В брачном контракте и завещании могут фигурировать не только объекты недвижимости, но зачастую именно они выступают причиной оформления этих соглашений. Составить брачный договор супруги могут как до официальной регистрации брака, так и после этого события (в период совместного проживания в законном браке). В брачном соглашении стороны указывают свое желание в случае расторжения брака отказаться в пользу супруга от прав на движимое и недвижимое имущество, которое будет приобретено в совместном союзе.

сделки с недвижимостью

Заверять завещание обязательно требует Гражданский кодекс, но есть исключительные случаи. Например, завещание составляется при обстоятельствах, при которых жизни гражданина угрожает опасность. В этом случае юридическую силу завещание имеет только через месяц, когда прекратятся эти обстоятельства. Если при сложившихся условиях человек, составляющий завещание и являющийся наследодателем, остался в живых, то впоследствии он должен оформить новое завещание и заверить его по закону.

В перечень соглашений, которые обязательно заверяются у нотариуса, вошли и другие виды сделок:

  1. Связанные с отчуждением доли недвижимого объекта третьим лицам, не относящимся к участникам долевой собственности. Как и ранее, владелец доли недвижимости, желающий продать ее постороннему лицу, обязан письменно уведомить остальных собственников о своем намерении, указывая с предполагаемую цену недвижимости и иные условия отчуждения. Но в результате внесенных в закон изменений эта сделка обязательно должна быть нотариально заверена. Причем совершать ее можно не ранее, чем через месяц от даты извещения всех собственников долевого владения недвижимостью. Но этот срок может ускорить нотариус, который установит, что есть письменный отказ иных собственников долевой собственности, которые не пожелали приобрести продаваемую долю. Также договоры мены и дарения постороннему лицу, не входящему в число участников долевой собственности, обязательно должны иметь подпись нотариуса.
  2. Связанные с отчуждением недвижимых объектов, находящихся в распоряжении лица, осуществляющего опеку или доверительное управление. Если раньше подпись нотариуса требовалась лишь при оформлении сделки, связанной с продажей или приобретением жилой недвижимости, то на сегодняшний день нужно нотариально заверять договоры мены и дарения по недвижимости, находящейся на правах доверительного управления или опеки. Таким образом, официальные опекуны могут продавать, менять и дарить недвижимость своих подопечных только при наличии нотариального заверения сделки.
  3. По разделу супружеского имущества, который проводится при разводе. Даже когда раньше не требовалось удостоверять нотариально соглашения по разделу нажитого в браке имущества, правоведы настаивали на этом. Нотариально заверенная договоренность о разделе нажитого в браке имущества исключает множественные споры в дальнейшем и обеспечивает права обеих сторон по максимуму.
  4. Связанные с продажей недвижимых объектов, принадлежащих на правах собственности несовершеннолетним лицам или гражданам, считающимся ограниченно дееспособными. Если ребенок не достиг 14-летнего возраста, он не может распоряжаться своим имуществом – за него это делают официальные представители (родители или опекуны). Взрослые признаются недееспособными на основании решения суда. И они тоже не могут в этом случае распоряжаться своим имуществом. Их интересы представляют законные опекуны, которые при совершении сделки по отчуждению недвижимого объекта обязательно должны обратиться к нотариусу. Также в этом случае опекуны обязательно должны получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

сделки с недвижимостью

К обязательно заверяемым у нотариуса ранее относился и договор ипотечного кредитования, но затем его нотариальное удостоверение было отменено. Сделки, которые должны быть обязательно заверены нотариусом, но не прошедшие эту процедуру, считаются недействительными. Договор продажи, дарения или мены в таком случае не будет зарегистрирован в Росреестре, а значит, у потенциального владельца недвижимости не возникает никаких юридических прав на него. Вероятнее всего, будет большая проблема с возвратом средств покупателю недвижимости, если сделку признают незаконной. Решать вопрос, скорее всего, придется в судебном порядке.

Когда разрешается обходиться без нотариуса?

К соглашениям, при которых не требуется нотариального заверения, относятся сделки:

  • по продаже или дарению недвижимости, которая является собственностью единоличного владельца;
  • по продаже недвижимых объектов, находящихся в общей собственности супругов – в этом случае оформляется обычный договор купли-продажи, не требующий подписи нотариуса;
  • с долями земельных участков – сегодня заверять у нотариуса такие сделки можно на свое усмотрение;
  • с имуществом, принадлежащим паевым инвестиционным фондам, поскольку оно находится в общей собственности участников данного фонда и контролируется Центробанком.

Не нужно нотариально удостоверять договоры ипотечного кредитования. Однако граждане, собирающиеся приобретать жилье в ипотеку, все же сталкиваются с тем, что ипотечный договор требуется заверить у нотариуса. Это можно объяснить тем, что в законодательстве решение этого вопроса остается на усмотрение сторон договора. Банки пользуются подобными прорехами в законах и требуют от заемщиков, чтобы договор ипотеки был обязательно подписан у нотариуса. Чаще всего подобное требование банковские учреждения выдвигают, когда речь идет о погашении кредита средствами МСК или другими государственными средствами.

В чем плюсы и минусы обязательного нотариального заверения?

Сделка под пристальным взглядом нотариуса считается чистой и законной, так как в обязанности нотариуса входит удостоверение соглашения и лиц, которые его заключают. Нотариус проверяет личности сторон договора, выясняет, имеют ли они право подписывать соглашение, проверяют, подписывался ли договор по собственной воле. То есть, специалист проверяет, законна ли сделка и обеспечиваются ли права граждан.

Имеющаяся на документах подпись нотариуса предназначена для уменьшения числа правовых споров. К примеру, соглашение о разделе нажитого в браке имущества, заверенное нотариусом, выступает главным доказательством при решении возникшего спорного момента в судебной инстанции.

Главным и существенным недостатком нотариального заверения выступают большие финансовые затраты при совершении сделки, поскольку требуется оплачивать каждое нотариальное действие. Стоимость услуг, связанных с нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, строго тарифицирована. Для различных нотариальных действий существуют фиксированные размеры тарифов, причем начинаются они с 3000 рублей (плюс процент от вида сделки) и ограничиваются максимальным тарифом в 100000 рублей (выше этой суммы вознаграждение нотариуса быть не может).

Наши преимущества

Отлаженный алгоритм работы Алгоритм
Квалифицированные сотрудники Сотрудники
Индивидуальный подход Подход

Развивайте бизнес грамотно и безопасно с первых шагов – закажите услугу у профессионалов!


Сообщение отправлено

* Заполняя данную форму, вы даёте согласие на обработку персональных данных.



Есть вопросы?

Задайте вопрос по телефону:

8 (910) 942-55-77 8 (4872) 58-17-64 8 (4872) 31-11-49

Получите личную консультацию юриста в нашем офисе:

г. Тула, пр. Ленина, д. 21, оф. 7, 3 этаж (ост. «Каминского», ТЦ «Платонов»)